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[樓市快訊] 統計數據釋放信號:2018年樓市向穩!

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發表于 2018-3-20 16:08:15 | 只看該作者 回帖獎勵 |倒序瀏覽 |閱讀模式
      被稱之為風向標的全國兩會上,釋放了房地產行業走向的重磅信號。除了對房地產仍然有一段專門的表述,今年的政府工作報告在很多章節都提到了具體的表述,對房地產行業給予了足夠的重視。

      “從今年兩會透露的信息可以看出未來房地產發展的政策重點和市場可能的變化。”被譽為地產思想家的萬通控股董事長馮侖指出,經濟增長對房地產的依賴性會慢慢降低,所以不要對賭政策放松。

      在兩會召開之際的3月14日,國家統計局發布了2018年1~2月份全國房地產開發投資和銷售情況,這個統計數據的發布,從側面佐證了政府工作報告的一些表述,結合兩會官方高層的若干表態,讓2018年房地產市場走勢更趨水落石出。

      分城施策效果彰顯

      根據國家統計局發布的數據,1~2月份,全國商品房銷售面積14633萬平方米,同比增長4.1%,增速比去年全年回落3.6個百分點。商品房銷售額12454億元,增長15.3%,增速提高1.6個百分點。

      “經過一段時間的政策調控,全國房地產市場、房價整體比較平穩,房地產投資也保持著較為合理的增長。”國家統計局新聞發言人毛盛勇表示,“商品房銷售面積在過去大幅增長基礎上盡管出現回落,但整體還是維持漲勢”。

      值得注意的是,房地產的銷售面積和銷售額的增速之間出現了明顯的背離,在銷售面積增速回落的同時,銷售金額增速卻在上升。

      “銷售面積是一個關鍵的先行指標,增速下滑趨勢符合預期。”上海易居房地產研究院副院長楊紅旭分析,該指標同比增幅在2016年4月已經見頂,之后一直震蕩下行,現在下滑到4.1%。他預計,照此趨勢,再有兩個月這個指標可能由正轉負,2018年大部分月份全國商品房銷售面積都將是同比下跌。

      新城控股高級副總裁歐陽捷認為,整體銷售面積指標趨勢向下,原因是貸款放得少錢緊了,從而影響了銷售數據。一方面,房企開發貸少了,這導致供應的下降;另一方面資金成本提高,導致客戶需求減少。

      從銷售面積和銷售額來看,中西部的情況遠好于東部地區,市場呈現出一二線熱點城市波動橫盤,但是在三四線去庫存地區,特別是非熱點地區的交易依然較為活躍,截至今年2月末,全國商品房待售面積58468萬平方米,比上年末減少455萬平方米。“這是房地產市場需求被從一二線熱點城市擠出,然后向周邊三四線城市擴散的一種現象。”業內人士分析指出。

      以一線城市北京為例,房價處于跌勢,成交量大幅萎縮。數據顯示,2月份北京全市二手住宅共網簽7361套,環比1月份下降30.1%,同比2017年2月份下降39.5%。而在價格方面,2月份北京二手住宅的成交均價環比1月下降0.7%,延續了2017年5月以來的連續下跌勢頭。

      一二線城市調房價,三四線城市去庫存的分城施策已經開始出現效果。

      中國社科院財經戰略研究院和中國社科院城市與競爭力研究中心項目組3月2日發布的《中國住房市場發展月度分析報告》顯示,基于長短期政策利空及融資環境趨緊因素,預計北京、上海等一線城市房價短期仍將延續當前跌勢,難以出現有力反彈。

      “不僅地產下行,金融的下坡路也剛剛開啟,兩者將互相強化。”華安基金首席經濟學家林采宜認為,現在起房地產下行周期將會持續五到八年。

      房企資金鏈趨緊

      2017年市場已發生劇變,2018年劇變仍在持續。“房子是用來住的,不是用來炒的”正成為深入人心的政策和市場方向,抑制居民杠桿率、房地產去金融化等一系列的住房長效機制正在推進。

      除了銷售額和銷售面積,房企自身的資金鏈條也是行業觀察的重點。“強化金融監管,鼓勵資金流向實體經濟,嚴控房地產資金流向,這會是今年和未來的一個基本的政策方向。”馮侖指出。

      從國家統計局的數據看,1~2月份,房地產開發企業到位資金23988億元,同比增長4.8%,增速比去年全年回落3.4個百分點。這個增速滑到近年最低。保衛資金鏈成為房企今后的重要課題。

      其中,國內貸款5001億元,增長0.3%;利用外資12億元,下降74.8%;自籌資金7390億元,增長7.2%;定金及預收款6976億元,增長14.2%;個人按揭貸款3247億元,下降4.3%。

      “開發商的苦日子估計是要來了。”上述分析人士指出,商業銀行貸款和個人按揭買房貸款兩大類指標的下滑,代表了商業銀行對于房地產行業資金輸血的不斷減少。

      在楊紅旭看來,剛進入2018年資金增幅指標就下滑到5%以下,意味著開發商資金很緊張,接下來,開發商可能將迫于資金回籠壓力,推出越來越多的促銷項目。

      “這是一個重要關口,目前走勢與2014年類似,當時1至4月,房企到位資金增幅跌破5%,開發商由于資金壓力較大,部分城市的樓市開始出現促銷。5月份70城房價環比由漲轉跌。

      歐陽捷也表示,大趨勢看房企的資金鏈會越來越緊。今年前兩個月房企到位資金雖然仍在增長,但是其中開發貸基本持平,利用外資和個人按揭貸款減少。尤其是個人按揭貸款由11月的-1.2%一路降至現在的-4.3%。另外,定金及預付款增速也在下降,說明市場需求也在往下走。

      “房企的融資將會更加困難。”馮侖指出,對各房地產公司而言,自力更生,加快銷售回款,提升庫存去化率和銷售回款率是最重要的。減少貨幣資金占用,降低企業經營風險尤為重要。

      房地產后市理性回歸

      如果說前面兩大指標的變化還是在預計之內,那么房地產開發投資的全面反彈就有點讓人意外了。1~2月份,全國房地產開發投資10831億元,同比名義增長9.9%,增速比去年全年提高2.9個百分點。

      毛盛勇指出,今年前兩個月房地產投資增速明顯加快,是多方原因造成的,首先是受滯后因素影響,去年全國土地成交額增速較快,成交價款出現接近50%的增長,除了一部分項目當年開工外,還有部分項目延續到今年開工,業內也一直把土地成交情況作為下一季投資的先行指標。

      “除了地價上漲以外,建筑行業原材料成本、人工成本也在上升,此外,雖然商品房成交面積在去年高位上有所回落,但全國整體商品房價格總體平穩”,毛盛勇表示,一系列因素的支撐,使得全國房地產開發投資還保持較平穩的增長,且比去年同期略有加快。

      開發投資的增加,意味著未來供給的增加,說明調控之后市場的走向并沒有和“房住不炒”理念背道而馳。

      房地產市場的逐漸理性化回歸趨勢已經越來越明顯,房地產商的日子不好過了,這從另一個側面也凸顯了房地產市場由激進式市場變成平穩式市場的發展趨勢,未來中國房地產市場是一個平穩發展的市場,在住房供給逐漸多元化,房地產需求長期強勁的帶動下,房地產市場實現平穩發展,真正落實“房住不炒”理念的發展方向將會更加明晰。
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