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[樓市快訊] 樓市大逆轉,將出現在2020年!

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難得糊涂.

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發表于 2019-11-8 23:30:41 | 只看該作者 回帖獎勵 |倒序瀏覽 |閱讀模式
2015年開啟的這一輪史無前例的房地產盛宴,徹底點燃了國人的投資激情。我知道很多人都非常的悔恨,為什么2015年初沒有入手北上深,為什么2016年沒有趕上二線崛起,又為什么2017年沒有抓住三四線的翻倍。其實,你不得不承認,在房產投資中,認知是人與人之間唯一的壁壘。現在來看,同樣有很多機會,只是你看不清而已!

那么,2018年,三四五線城市房價的癲狂,二線城市搶人的迫切,一線城市冰凍的市場,又預示著怎樣的投資機遇呢?


1

攬才:二線城市全面爆發

2017年開始,我國二線城市紛紛敞開了大門,主動打破了戶籍枷鎖,招賢納才,甚至連貴為直轄市的天津,都放下身段加入了這場沒有硝煙的搶人大戰。2018年的這5個月里,全國就有超過35個城市發布了40多次人才引進政策。

二線城市的人才新政主要集中在放寬落戶門檻、支持就業創業、給予住房補貼三方面。例如,西安提出在校大學生憑學生證和身份證即可在線落戶西安,武漢市提出“支持百萬大學生留漢創業就業”,鄭州對青年人才首次購房給予的補貼標準為博士10萬元,碩士5萬元,本科2萬元。

為確保自貿區自貿港的順利建設,剛剛出臺國內最嚴限購政策的海南省,5月13日也急切的頒布了《百萬人才進海南行動計劃》,到2025年要實現“百萬人才進海南”的目標,并且引進人才購房不受限購政策的限制。5月16日,天津市發布了人才新政《“海河英才”行動計劃》,新政發布6天內落戶5800人,領取調檔函2.7萬多人。

二線城市為何在此時全面開啟搶人大戰,深層次的原因主要有以下三方面:

第一、一線城市人口規模限制。近年,北京、上海、廣州陸續出臺了2017年-2035年城市總體規劃。到2035年,北京常住人口控制在2300萬人以內,上海為2500萬人以內。也就是說未來17年,北京只能增長130萬人,上海只能增長82萬人。由于人口增量極為有限,所以,北京上海的人才引進只能是面向高端國際人才,而不能大量的接納國內高校畢業生。所以,諸多二線城市看到了這個千載難逢的契機,主動的張開了懷抱。

第二、產業升級和轉移。多年來,一線城市良好的就業機會成為各類人才爭相涌入的地區,但是,隨著一線城市產業的優化轉型和淘汰落后產能,無法容納更多的人力。而與之相對應的是二線城市正好處在承接轉移產業和城市規模快速擴張的紅利期,人才的渴求必不可少。

第三、人口危機日益嚴峻。國家統計局公布的數據顯示,2017年我國出生人口比上年減少了63萬,人口出生率比日本還要低。從2011年2017年,7年時間內我國勞動年齡人口減少了約4000萬。2015年,我國65歲以上老人占比為10.5%,已經達到國際老齡化社會標準7%的1.5倍。高層正是看到了我國人口危機的嚴重性,所以,在今年全國兩會后的政府機構改革時,取消了國家衛生和計劃生育委員會,同時在十九大報告中,首次刪除了“堅持計劃生育的基本國策”的內容。

城市間的角力與比拼,背后依托的是經濟與產業實力的博弈,而提升產業競爭力的核心就是人才的集聚。伴隨著一線城市的優化,二線城市的擴張,以及提早到來的人口危機,城市的比拼就直接體現在了人才的爭奪之上。中國城市新的發展格局正在形成,誰擁有更多更優的人才,誰才能在城市戰爭中勝出。毫無疑問,2018年,或許正是中國二線城市全面崛起的元年!


2

狂歡:三四五線的躁動與不安

當下,三四五線城市正沐浴在房價翻倍的全民狂歡之中。2018年初,中國社科院公布的全國261個城市房價排名中,前50名里,有28個是三四五線城市,第50名的衢州房價已高達10286元。2018年一季度,全國200個縣城新建商品房銷售均價已經超9000元/平。

來自某地產研究院的報告顯示,2018年初至5月15日,一線和二線城市新建商品住宅累計成交面積同比下降分別為-41%和-6%,三四線城市則同比上升13%。交易量的持續擴大,表明三四五線城市不僅房價紛紛過萬,而且還在繼續上漲中。

過去二十年,房價上漲基本體現在一二線城市,三四五線城市房價多年都維持在5000元/平以下,從未有任何起色。這次三四五線城市房價上漲的原因主要有兩個:一個是一二線城市限購升級導致的投資需求外溢;另一個就是貨幣化棚改。

2015年,全國房地產投資增速從年初的10.4%一路下滑到1%,商品房積壓問題開始暴露,這是由于過去幾年,三四五線城市開發商瘋狂拿地增加供給,而這些城市人口持續流出導致去化嚴重不足引起的。而另一方面是,截止2012年末,全國城鎮各類棚戶共有4200萬戶。一邊是天量商品房積壓,一邊是大量的棚戶區居民有住房需求卻沒錢改善,棚改貨幣化就此應運而生,架起了去庫存和人造需求的橋梁。

2015年起,棚改貨幣化大力推廣,貨幣補償標準從2014年的9%快速提高到2018年的60%。2018年5月14日,央行宣布4月末,投放于棚改貨幣化的抵押補充貸款余額為3.0446萬億,2018年至2020年三年棚改年均投放將達1.5萬億,三年總計約4.5萬億。天量的貨幣投放,人造的住房需求,創造出史無前例的房地產高潮,盛況空前。


3

契機:2020年,樓市見分曉

根據住建部的普查數據,截止2012年末,全國城市和建制鎮中,各類棚戶區、危房、不成套住房有4200萬戶,絕大部分分布在三四五線城市。2013-2014年,已經改造完成了820萬套,2015-2017年,完成了1800萬套。總理在十九大政府報告中明確提出,啟動新的三年棚改攻堅計劃,2018-2020年計劃再完成1500萬套,今年就將開工580萬套。也就是說,到2020年底之前,全國4200萬套棚戶將全部改造完成,每年1.5萬億的棚改貨幣投放將會結束,三四五線城市的房地產高潮終將退去,高企的房價必將走向持續性的下跌。

簡單點說就是,2020年或許是三四五線城市房價的高點!當然,這里不包括環京、環滬、環深的一些三四線城市,畢竟背靠大樹好乘涼,主動融入一線,承接一線的產業和人口外溢,房價不會因為棚改的結束而終結。

而在一二線城市卻又是另外一番景象,在房住不炒的不斷重申下,一線城市量價仍舊低迷,二線熱點城市在住建部約談之后,紛紛升級限購政策,房價難有起色。

筆者前天剛剛和一位合作多次的上海內環內連鎖中介門店經理暢聊許久。今年,他25位業務員的門店月成交套數只有1-2套,而2017年是月成交3-4套,最火爆的2016年,月成交20-30套,現在店鋪租金都難以承擔。目前,整個上海根本看不到任何回暖的跡象,郊區浦江鎮的幾個標桿樓盤,今年5月份的成交價已經比1月份下跌7%,2018年,上海房價繼續下跌將毫無疑問。

2018年是房價分化的一年,是一二線深度調控,三四五線補漲的一年。


4

逆襲:認清現實,正確抉擇

隨著三四五線城市棚改的推進,二線城市調控的深化,2020年之前將是三四五線城市房價追趕二線的關鍵之年,也將是差距最小的過渡之年。然而,伴隨著二線城市青年人才的大量吸納,產業的全面崛起,三四五線城市棚改的結束和人口的持續流出,2020年之后,二線城市與三四五線城市房價的差距將會越拉越大。

在三四五線城市2020年房價最高點到來之前,提早套現轉移資產,布局一二線城市房產,正是實現你人生逆襲的絕佳機遇!

中國的大城市化勢不可擋,二線城市的全面崛起勢如破竹,小城市的衰落破敗無法挽回,只有看清大勢,選對道路,才能找到成功的捷徑。以下三條原則請務必認真領會:

一、銅版原則:李嘉誠有一個著名的經商原則:“ 我不會冒險去賺最后一個銅板。” 不賺最后一分錢同樣適用于房產投資。三四五線城市房地產的棚改紅利到2020年結束,那時也將是房價最高點,別貪婪的尋求最高點,如果你想榨干最后一滴油水,估計很難找到比你還愚蠢的人來接盤。

根據以往的調控慣例,通常在庫存去化任務完成,房價見頂之后,一定會出臺調控政策,正所謂,鎖定勝局、關門打狗!所以,房產投資不存在逃頂,到頂也就意味著調控的來臨,調控的出臺才是真正的頂!

二、起跑線原則:身處三四五線城市有學歷、有職稱的年輕朋友,借助二線城市的人才引進,移民二線城市或者本省省會城市。這不僅有利于自身的職業發展,更重要的是可以為下一代創造一個良好的教育和成長平臺。畢竟他們將來讀大學、工作、定居一定會選擇一二線城市。你現在提前為他搶占跑道,提前為他鎖定房產,將來就可以讓他少奮斗至少10 年。

5月16日,天津發布 “海河英才”計劃放寬落戶限制,新政發布24小時內,就有30萬人申請,如此瘋狂的根源就是因為天津是高考天堂。2017年,天津985高校錄取率全國第一,一本錄取率全國第二。不要把全部希望寄托在孩子身上,奢望他將來能飛出雞窩變鳳凰,現在你都不愿意付出任何努力,20年后你孩子的難度只會更大。如果你只想安穩的在小城市頤養天年,那么將來就不要埋怨社會的不公平。

三、養老原則:對于父母在老家,而自己身處一二線打拼的朋友來說,如果小城市父母的房子拆遷,拿到補償款,切記不要買當地的房子,現在出手的都將是接盤俠。正確的做法是,在你工作生活的一二線額外購置一套小房子給父母養老,除了保值增值之外,更可以讓父母享受到一二線大城市的醫療和養老服務。從2017年開始,各城市醫保已經陸續全國聯網,異地就醫、異地結算已經實現。

總而言之,中國二線城市將全面崛起,小城市的沒落是大勢所趨,無法挽回的,認清現實,正確抉擇,才能有助于實現你人生的完美逆襲!

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